2020年，国内《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》和《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金试点项目申报工作的通知》两条政策的相继出台，标志着国内物流地产REITs试点有了正式的法律政策支持，由此推进国内物流地产行业资产证券化的发展浪潮。

　　物流地产行业主要上市企业目前国内物流地产行业相关上市企业主要有ESR、中国平安、万科、远洋集团等

　　本文核心数据人均仓储面积、大类资产REITs收益率

　　物流地产资源稀缺、抗风险性较强

　　自21世纪初以来，中国物流地产市场就呈现出了乘数增长的态势，仓库面积飞速扩大，从原来的沿海港口城市延伸至每一个主要的一线及二线城市。然而目前我国物流仓储资源在整体上仍面临着高低端结构失衡、区域分布不均等问题。

　　近几年，随着电子商务的快速发展，对仓储物流服务水平提出更高的要求，传统仓库不能满足电商的服务时效和服务质量要求，从而带动高标仓市场的快速增长，而目前国内高标仓的建设水平严重落后。

　　根据CBRE资料显示，目前国内人均仓储面积为0.4平方米/人，远远低于日本的4.0平方米/人和美国的5.4平方米/人；人均高标仓面积占比仅仅0.1平方米/人，而美国人均却高达1.2平方米/人。反映出国内高标仓供给量不足，还有很大的市场拓展空间，高标仓是物流地产行业业务转型升级的主要方向之一。

　　在2020年经济发展受疫情影响期间，中国仓储业业务量指数仅在2月份和8月份处于50%荣枯线以下水平，11月份达到创下指数调查以来的新高68.5%。2020年全年仓储业务量指数均值为56.2%，保持在荣枯线水平说明仓储业务发展处于扩张区间，受疫情影响较小；

　　2021年1-4月，除了2月份春节期间停工停产导致的仓储业业务量指数正常下滑外，其余均在荣枯线以上水平，反映出全国仓储业务发展向好。整体来看，物流仓储市场需求较为稳定，抗风险性较强。

　　基于以上物流地产市场特性，并结合在物流地产项目的长期运营中，通过收取租金的回本时间较长，导致企业拿地扩张时经常出现资金紧缺的问题，无法通过类似房产销售的方式实现资金的快速回笼，市场上催生了ABS、类REITs等资产证券化产品的出现。

　　早在2016年国内第一支物流类REITs产品进入资本市场前，物流地产就已在寻求“地产+基金”的融资道路上，国家发改委和证监会于2020年4月发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》和8月发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金试点项目申报工作的通知》两条政策的相继出台，标志着国内物流地产REITs试点有了正式的法律政策支持。

　　随着国内REITs试点政策进一步深化，物流地产项目作为重点推进方向有望获取更多的资金支持，从而实现盘活存量资产，助力行业规模扩张。

　　全球物流地产REITs收益率相对可观

　　根据CBRE的资料显示，2020年在全球新冠疫情的影响下，全球大部分国家或地区的写字楼、零售、酒店等大类资产REITs投资收益均大幅下降甚至严重亏损，例如2020年美国的写字楼资产REITs收益率为-24.5%、零售业为-48%、酒店业为-32.7%；

　　而对比物流REITs投资情况来看，收益较为稳定，中国香港的物流地产REITs在2020年达到57.5%，美国也有9.1%。整体来看，物流地产投资收益率要高于零售、酒店等商业投资水平，并且抗风险性较强。

　　国内相关企业正加紧物流REITs布局步伐

　　随着国内REITs试点政策进一步深化，物流地产项目作为重点推进方向逐渐得到地产企业、金融机构等广泛关注。其中普洛斯凭借在全球物流地产市场丰富的投资管理经验，快速拓展在中国市场的物流REITs业务布局。

　　截止到2021年5月，普洛斯在中国境、内外募集并运行10支专门投资于中国的私募基金，这些基金资产管理规模超过1000亿元人民币，衍生的基金管理规模突破百亿美元级别，年获取的基金管理费也达到亿美元级别，由此推动普洛斯在中国物流地产市场的快速扩张。

文章来源：《企业科技与发展》 网址: http://www.qykjyfz.cn/zonghexinwen/2021/0525/2445.html